2025 年 7 月底,“李嘉诚 50 亿港元甩卖香港深水湾道 79 号祖宅” 的消息引发市场震动。这栋 1963 年以 63 万港元购入的婚房,承载着李氏家族 62 年的财富记忆,网传以低于估值 23% 的价格抛售,被解读为 “切断根基” 的撤资信号。但短短数日,长子李泽钜便出面辟谣,称相关报道 “全属虚构,穿凿附会”,强调这栋配备顶级安防系统的宅邸从未列入出售计划。
传闻虽假,市场的激烈反应却暴露了深层焦虑 —— 李嘉诚早已成为亚太资本流动的 “风向标”。比起澄清声明,其旗下长实集团的真实操作更具说服力:5 月北京御翠园项目以 7 万元 / 平方米的低价推售,较去年降价近百万,还为前期业主补差价;8 月又在大湾区集中抛售惠州、中山等四地 400 套房源,惠州项目总价最低仅 40 万元,中山尾货可现场议价,优惠力度远超以往。这些 “清仓式” 动作,恰印证了他 “不赚最后一个铜板” 的投资哲学。
二、甩卖逻辑:资本巨头的风险规避与战略转向
李嘉诚的抛售绝非偶然,而是基于三重现实的理性抉择,这也为普通人理解市场提供了关键视角。
其一,利润锁定:低地价基础上的 “安全套现”。长实此次甩卖的大湾区项目,多是早年低价囤积的土地。东莞海逸豪庭地块购于 1999 年,即便如今单价腰斩至 1.8 万元 / 平方米,仍有巨额利润;北京御翠园捂盘 23 年,拿地成本仅 1750 元 / 平方米,七折出售后收益仍达 40 倍。这种 “赚足土地增值再离场” 的操作,本质是在市场调整期锁定收益,避免后续风险侵蚀利润。
其二,政策预警:囤地模式难以为继。2025 年中央出台 “存量土地两年内未开发即收回” 新政,直接冲击了李嘉诚依赖的 “慢开发” 模式。深圳已试点收回 3 宗港资闲置地块,政策铁拳让靠时间杠杆获利的逻辑走向终结。此时抛售存量房源,正是对政策风向的精准回应。
其三,全球布局:资产配置的 “去地产化” 转型。近十年,李氏家族累计抛售内地及香港资产超 2500 亿港元,资金大量流向英国基建、东南亚智慧港口等领域,海外资产占比已突破 60%,同时加大氢能、生物医药等科技领域投入。大湾区甩卖并非单纯 “撤资”,而是全球资产优化的一步棋,反映出房地产在其投资组合中权重的下降。
三、未来 3 年房市:三类趋势与普通人的决策指南
李嘉诚的动作折射出市场本质,未来 3 年房地产市场将呈现 “分化加剧、风险与机遇并存” 的格局,不同群体需针对性决策。
价格分化:核心资产抗跌,非核心资产承压。像北京核心区、香港优质地段等具备稀缺性的房产,仍有保值基础;但惠州、中山等库存高企、人口导入乏力的区域,价格下行压力将持续。长实选择抛售的恰是这类非核心城市的房源,而保留香港祖宅等核心资产,已释放明确信号。
政策托底:稳需求而非刺激涨价。从 “保交楼” 到优化限购政策,调控重点是防范系统性风险、支持刚性需求,但 “房住不炒” 底线未变。2025 年长实业绩显示,物业销售收入同比下降 24%,行业整体回暖前景渺茫,靠买房 “暴富” 已不现实。
流动性收紧:二手房变现难度加大。当前市场需求疲软,非核心区域二手房可能陷入 “降价也卖不掉” 的困境。李嘉诚通过大幅优惠加速回款,正说明他对未来房产流动性的担忧。
刚需购房者:“择时不如择质”,优先核心区域小户型。刚需群体无需过度观望,可在政策优惠窗口期入手,但需坚守两大原则:一是选人口净流入的一二线城市核心板块,避开远郊新区;二是控制预算,优先选择 90-120 平方米的刚需户型,这类房源流动性更强。参考长实北京御翠园的降价策略,若遇到品牌房企的现房优惠项目,且符合自身需求,可果断出手。
投资及多房持有者:“优化存量,果断止损”。手中持有三四线城市、远郊别墅等非核心资产的,应借鉴李嘉诚的 “套现逻辑”,抓住政策放松的短期窗口期尽快出售,避免长期贬值。若持有核心区域房产,可长期持有收租,但需关注租金回报率,低于 3% 的资产可考虑置换为更优质标的。对于想入场投资的人,房地产已非优选,可转向与民生相关的基建、消费等领域,契合资本转型方向。
李嘉诚的 “甩卖” 动作,本质是商业巨头对市场周期的精准把握,而非简单的 “看空中国”。这提醒我们:房地产的黄金时代已落幕,“买房必赚” 的信仰该彻底打破。
未来 3 年,房产将回归 “居住属性”,对普通人而言,与其纠结 “买还是卖”,不如聚焦 “自身需求与资产质量”。刚需者以自住为核心选房,投资者以流动性和保值性为标准优化资产,才是应对市场变化的最优解。毕竟,李嘉诚的成功从不在于 “猜涨跌”,而在于 “在风险中找机会,在泡沫中守理性”—— 这或许是比房产决策更重要的启示。
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